老旧小区的山城“变形计”
这份《实施意见》,究竟能给重庆老旧小区改造带来怎样的改变?

老旧小区的山城“变形计”

来源:华龙网-新重庆客户端2021-08-27
经过老旧小区改造,沙坪坝区灯头厂小区外墙焕然一新。华龙网-新重庆客户端首席记者 李文科 摄
经过老旧小区改造,沙坪坝区灯头厂小区外墙焕然一新。华龙网-新重庆客户端首席记者 李文科 摄

基础类:满足居民安全需要和基本生活需求;

完善类:满足居民生活便利需要和改善型生活需求;

提升类:丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容。

日前,重庆市政府办公厅印发关于全面推进城镇老旧小区改造和社区服务提升工作的实施意见(以下简称《实施意见》),明确老旧小区分基础类、完善类、提升类3类实施综合改造。

随着《实施意见》的出台,重庆老旧小区“变形计”迎来系统规范。让人关注的是,重庆将如何结合自身实际,让老旧小区彰显山水特色和人文风韵?

理念之变

以人为本的价值目标回归

老旧小区改造,既利在当下,也着眼长远。

近年来,重庆坚持把城镇老旧小区改造作为重大民生工程和发展工程来推进实施。2019年7月,市住房城乡建委、市发展改革委、市财政局联合印发了《重庆市主城区老旧小区改造提升实施方案》。

2020年6月,经市政府同意,市城市提升领导小组办公室印发了《重庆市全面推进城镇老旧小区改造和社区服务提升专项行动方案》。

截至7月底,全市已启动老旧小区改造2413个,涉及56.83万户、5041.65万平方米。其中今年计划开工老旧小区改造831个,目前已开工571个。

为何老旧小区改造越来越受到重视?一方面,这涉及千千万万城市家庭的利益;一方面,又有望激活万亿级规模投资的内需风口。然而在小区改造时,不少居民却并不愿意接受,他们更希望“守着旧房等拆迁拿补偿款”。

如何转变这一理念?那就是要让居民看到老旧小区脱胎换骨的改造,实打实地能升级生活品质。《实施意见》中明确,要聚焦居民最关心最迫切最直接的需求,重点解决加装电梯、停车、消防、环境脏乱差等突出问题。

“随着老旧小区改造的持续推动,城市建设的理念也在发生变化,呈现出更加贴近人的生活需求、更加符合城市基本属性、更加以人为本的价值目标回归的趋势。”在重庆设计集团党委书记、董事长徐千里看来,新出台的《实施意见》明确突显“人民城市为人民”的价值取向和基本目标。

最让徐千里印象深刻的,是《实施意见》健全了促进项目品质提升的机制,包括搭建老旧小区改造工作事务和技术双平台,充分发挥设计引领作用;实行设计分级评审,专家审查制度;推动“三师”进社区,探索总建筑师负责制在老旧小区改造提升中的应用等,为精准施策老旧小区改造提升提供科学有力的保障。

资金之变

引入社会资本破解融资难题

老旧小区改造,总的算起来有三笔账。

一笔是城市和国家的发展账,引入社会资本,加大服务设施和产品供给力度;

一笔是社区的理财账,用活用好资源,升级硬件设施、优化公共服务;

一笔是家庭的支出账,支付少量费用,使生活得到较大改善。

资金从哪儿来,这一直是桎梏老旧小区改造的难题。新出台的《实施意见》便针对老旧小区改造融资难的痛点,提出了创造性和可操作性强的措施。

重庆大学管理科学与房地产学院院长、教授刘贵文指出,《实施意见》采取“居民合理分摊、社会积极参与、财政加强统筹”的方式建立改造资金的共担机制。“通过引入多方资源、盘活存量资源、强化政策支持等方式,全方位调动包括住宅专项维修资金、小区公共收益、财政专项资金、社会资本等共同参与老旧小区改造。”刘贵文说道。

这种模式的成功在重庆其实是有例可援的。

改造后的九龙坡长石苑小区干净整洁。华龙网-新重庆客户端首席记者 李文科 摄
改造后的九龙坡长石苑小区干净整洁。华龙网-新重庆客户端首席记者 李文科 摄

九龙坡区城市有机更新老旧小区改造项目,改造总建筑面积约102万平方米,涉及改造楼房366栋、改造户数14336户。市住房城乡建设和九龙坡区政府,引入“市场运作、改管一体”的改造模式,社区组织梳理整合经营性收入来源,通过PPP模式的“ROT”运作方式,引入愿景集团与国有公司投入3.7亿元组建SPV公司,负责项目全过程投融资、设计、建设等工作,建立“居民受益、企业获利、政府减压”的多方共赢模式。

江北区南桥苑“建融家园”项目改造前,项目空置多年,配套设施不完善,外墙大面积脱落,内部渗水。市住建委创新“改造+运营”模式,积极引导银行、物业、区属国企、社会公司等社会力量参与老旧小区投资改造并负责后续运营维护,盘活了存量闲置、低效的房屋资产,打通老旧小区改造与住房租赁市场的通道。

机制之变

区别平原城市彰显山水特色

渝中区双钢路社区,老旧小区更新改造后的文化长廊。华龙网-新重庆客户端记者 李裕锟 摄

渝中区大溪沟街道双钢路小区有30栋老旧居民住宅,住户中老人占比达30%,环境脏乱差、基础设施破损、消防安全隐患突出等问题突出。

除了对小区基础问题进行改造外,改造的另一个重点是完善养老、托幼配套设施。为了解决老人吃饭不便、养老问题,双钢路社区利用闲置用房,建设社区食堂和养老服务中心,并引入物业企业进行管理,通过提供免租+政府补贴的政策,保障运营可持续性。

刘贵文认为,《实施意见》中很重要的一点,便是坚持同步提升老旧小区改造与社区服务,将物理空间改造与后期物业管理统一,并将项目推进机制与后期评价机制相互贯通。按照“全周期”的理念,形成小区环境综合整治与后期治理能力持续提升的长效机制,为实现居民高品质生活提供长效保障。

“重庆《实施意见》意义重大,为全国城镇老旧小区改造提供指导,也为城市更新行动持续开展先行探索。”中国城市规划设计研究院城市更新研究所副所长范嗣斌直言,《实施意见》明确了市级各部门职责分工、落实区县责任、完善督促检查制度等任务要求,同时在一系列提质机制探索方面也着眼长远长效。

范嗣斌建议,重庆区别于平原城市,因此城镇老旧小区改造工作应结合自身实际情况,彰显山水特色和人文风韵;与此同时,城镇老旧小区改造也是一个量大面广、错综复杂的事情。在《实施意见》指导下重庆的工作,应当努力实现“一区一品,一区一策”,通过因地制宜、多元丰富的实践探索,营造让居民满意、安心的生活空间,不断提升城市人居环境水平。

华龙网-新重庆客户端 董进/文

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老旧小区的山城“变形计”

2021-08-27 10:10:48 来源: 0 条评论
经过老旧小区改造,沙坪坝区灯头厂小区外墙焕然一新。华龙网-新重庆客户端首席记者 李文科 摄
经过老旧小区改造,沙坪坝区灯头厂小区外墙焕然一新。华龙网-新重庆客户端首席记者 李文科 摄

基础类:满足居民安全需要和基本生活需求;

完善类:满足居民生活便利需要和改善型生活需求;

提升类:丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容。

日前,重庆市政府办公厅印发关于全面推进城镇老旧小区改造和社区服务提升工作的实施意见(以下简称《实施意见》),明确老旧小区分基础类、完善类、提升类3类实施综合改造。

随着《实施意见》的出台,重庆老旧小区“变形计”迎来系统规范。让人关注的是,重庆将如何结合自身实际,让老旧小区彰显山水特色和人文风韵?

理念之变

以人为本的价值目标回归

老旧小区改造,既利在当下,也着眼长远。

近年来,重庆坚持把城镇老旧小区改造作为重大民生工程和发展工程来推进实施。2019年7月,市住房城乡建委、市发展改革委、市财政局联合印发了《重庆市主城区老旧小区改造提升实施方案》。

2020年6月,经市政府同意,市城市提升领导小组办公室印发了《重庆市全面推进城镇老旧小区改造和社区服务提升专项行动方案》。

截至7月底,全市已启动老旧小区改造2413个,涉及56.83万户、5041.65万平方米。其中今年计划开工老旧小区改造831个,目前已开工571个。

为何老旧小区改造越来越受到重视?一方面,这涉及千千万万城市家庭的利益;一方面,又有望激活万亿级规模投资的内需风口。然而在小区改造时,不少居民却并不愿意接受,他们更希望“守着旧房等拆迁拿补偿款”。

如何转变这一理念?那就是要让居民看到老旧小区脱胎换骨的改造,实打实地能升级生活品质。《实施意见》中明确,要聚焦居民最关心最迫切最直接的需求,重点解决加装电梯、停车、消防、环境脏乱差等突出问题。

“随着老旧小区改造的持续推动,城市建设的理念也在发生变化,呈现出更加贴近人的生活需求、更加符合城市基本属性、更加以人为本的价值目标回归的趋势。”在重庆设计集团党委书记、董事长徐千里看来,新出台的《实施意见》明确突显“人民城市为人民”的价值取向和基本目标。

最让徐千里印象深刻的,是《实施意见》健全了促进项目品质提升的机制,包括搭建老旧小区改造工作事务和技术双平台,充分发挥设计引领作用;实行设计分级评审,专家审查制度;推动“三师”进社区,探索总建筑师负责制在老旧小区改造提升中的应用等,为精准施策老旧小区改造提升提供科学有力的保障。

资金之变

引入社会资本破解融资难题

老旧小区改造,总的算起来有三笔账。

一笔是城市和国家的发展账,引入社会资本,加大服务设施和产品供给力度;

一笔是社区的理财账,用活用好资源,升级硬件设施、优化公共服务;

一笔是家庭的支出账,支付少量费用,使生活得到较大改善。

资金从哪儿来,这一直是桎梏老旧小区改造的难题。新出台的《实施意见》便针对老旧小区改造融资难的痛点,提出了创造性和可操作性强的措施。

重庆大学管理科学与房地产学院院长、教授刘贵文指出,《实施意见》采取“居民合理分摊、社会积极参与、财政加强统筹”的方式建立改造资金的共担机制。“通过引入多方资源、盘活存量资源、强化政策支持等方式,全方位调动包括住宅专项维修资金、小区公共收益、财政专项资金、社会资本等共同参与老旧小区改造。”刘贵文说道。

这种模式的成功在重庆其实是有例可援的。

改造后的九龙坡长石苑小区干净整洁。华龙网-新重庆客户端首席记者 李文科 摄
改造后的九龙坡长石苑小区干净整洁。华龙网-新重庆客户端首席记者 李文科 摄

九龙坡区城市有机更新老旧小区改造项目,改造总建筑面积约102万平方米,涉及改造楼房366栋、改造户数14336户。市住房城乡建设和九龙坡区政府,引入“市场运作、改管一体”的改造模式,社区组织梳理整合经营性收入来源,通过PPP模式的“ROT”运作方式,引入愿景集团与国有公司投入3.7亿元组建SPV公司,负责项目全过程投融资、设计、建设等工作,建立“居民受益、企业获利、政府减压”的多方共赢模式。

江北区南桥苑“建融家园”项目改造前,项目空置多年,配套设施不完善,外墙大面积脱落,内部渗水。市住建委创新“改造+运营”模式,积极引导银行、物业、区属国企、社会公司等社会力量参与老旧小区投资改造并负责后续运营维护,盘活了存量闲置、低效的房屋资产,打通老旧小区改造与住房租赁市场的通道。

机制之变

区别平原城市彰显山水特色

渝中区双钢路社区,老旧小区更新改造后的文化长廊。华龙网-新重庆客户端记者 李裕锟 摄

渝中区大溪沟街道双钢路小区有30栋老旧居民住宅,住户中老人占比达30%,环境脏乱差、基础设施破损、消防安全隐患突出等问题突出。

除了对小区基础问题进行改造外,改造的另一个重点是完善养老、托幼配套设施。为了解决老人吃饭不便、养老问题,双钢路社区利用闲置用房,建设社区食堂和养老服务中心,并引入物业企业进行管理,通过提供免租+政府补贴的政策,保障运营可持续性。

刘贵文认为,《实施意见》中很重要的一点,便是坚持同步提升老旧小区改造与社区服务,将物理空间改造与后期物业管理统一,并将项目推进机制与后期评价机制相互贯通。按照“全周期”的理念,形成小区环境综合整治与后期治理能力持续提升的长效机制,为实现居民高品质生活提供长效保障。

“重庆《实施意见》意义重大,为全国城镇老旧小区改造提供指导,也为城市更新行动持续开展先行探索。”中国城市规划设计研究院城市更新研究所副所长范嗣斌直言,《实施意见》明确了市级各部门职责分工、落实区县责任、完善督促检查制度等任务要求,同时在一系列提质机制探索方面也着眼长远长效。

范嗣斌建议,重庆区别于平原城市,因此城镇老旧小区改造工作应结合自身实际情况,彰显山水特色和人文风韵;与此同时,城镇老旧小区改造也是一个量大面广、错综复杂的事情。在《实施意见》指导下重庆的工作,应当努力实现“一区一品,一区一策”,通过因地制宜、多元丰富的实践探索,营造让居民满意、安心的生活空间,不断提升城市人居环境水平。

华龙网-新重庆客户端 董进/文

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