关于物管的这些“坑”，说起都是泪
华龙网-新重庆客户端12月18日11时30分讯（记者 李志峰 严含）“小区里有很多游摊小贩，屡禁不止。”“小区车库只售不租，是否合法？”“我新房未装修未入住，物业费是否应该减半？”“物业费太贵，如何投诉？”“……”在重庆网络问政平台，与小区物业相关的咨询与投诉十分常见。
物业管理涉及千家万户，和市民生活息息相关。好的物业管理，不仅能使业主获得满意的服务，减少后顾之忧，也可以增加小区的附加值。反之亦然，如果一旦遭遇物管的各种“坑”，说起都是泪。
小区宜居指数高不高，不仅仅体现在环境上 华龙网-新重庆客户端记者 张质 摄
如何让物业管理活动更加规范，维护好业主和物业服务企业的合法权益，营造出文明和谐的生活环境呢？现行物管条例已经施行十年之久，一些新问题缺少法律层面的指引。好消息是：
华龙网—新重庆客户端记者了解到，这一备受市民关注的条例中，新修订的很多内容也回应了许多市民关心的热点问题。小编在重庆网络问政平台对物业管理的相关问题进行了梳理，发现在新的条例规定下，很多问题都可以找到一一对应解决的办法。
《条例》意见1：调整物业费需业主同意 物业不得因欠物业费断水断电
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在问政平台，该网友认为缴纳接房前产生的物业费是不合理。《重庆市物业管理条例》明确规定：前期物业服务合同生效之日至物业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担。
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有网友咨询：“未装修未入住的物业费是否减半？”“物业费太贵，找谁投诉？”
根据《重庆市物业管理条例》，物业服务收费管理办法包括未装饰装修和使用的住宅物业收费标准等，由市价格主管部门会同市住房城乡建设主管部门制定。
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《重庆市物业管理条例》规定：物业服务收费确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并由业主大会决定；未成立业主大会的，由符合法律规定比例的业主表决通过，并将表决结果公告三十日以上。
此外，物业公司不得以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气。
《条例》意见2：装修保证金，应当存入共有资金账户进行管理
装修保证金几乎是每个刚接房的业主都必须缴纳的。一些物业公司在业主装修完毕后并不退款，而是用来抵押未来的物业费。此前，重庆网络问政平台已接到过多起相关投诉。
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《重庆市物业管理条例》规定，物业服务企业与业主、物业使用人约定装饰装修保证金的，装饰装修保证金应当存入共有资金账户进行管理，具体管理办法由市住房城乡建设主管部门另行制定。
因此，像上图网友投诉那样，将装修保证金转为物业费，是明显违规的。
《条例》意见3：小区公共资金主要用于维修，半年公布一次账目
小区共有资金如何管理？公共收益如何使用？也一直是市民关注的问题。很多小区的资金成为一笔“糊涂账”，甚至装进了业委会个人的腰包。
本次条例明确了物业专项维修资金和公共收益的日常管理。公共收益主要用于补充物业专项维修资金，管理形式分为业主大会成立前和成立后两种。
条例规定小区公共资金的用途和管理做了规定 华龙网-新重庆客户端记者 张质 摄
《重庆市物业管理条例》规定：业主大会成立前，公共收益应当存入物业专项维修资金账户，并设立单独账目。业主大会设立后，根据业主大会决定，选择代行管理或者自行管理。业主决定自行管理的共有资金，应当存入业主委员会账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理，且应当每半年公布一次自行管理账目。
《条例》意见4：车位出售出租，每户业主总计购买不得超过两个
一些旧小区存在“停车难”的问题，如何规范小区车位也一直备网友受关注。此次的条例对车库的租售等内容进行了细化，明确要求车库应当首先满足业主的需要，每户业主总计购买住宅配套车库不得超过二个。
条例对小区车库车位的管理更加详细 华龙网-新重庆客户端记者 严含 摄
《条例》规定，建设单位不得将车库出售给业主以外的单位或者个人；公告之日起六个月内，每户业主只能购买一个车库，满六个月后，有多余车库的，可以向其他业主出售，每户业主总计购买的车库不得超过二个。
未出售或者未附赠的车库，业主要求承租的，建设单位不得拒绝，每次租期不得超过六个月。
《条例》意见5：首次业主大会，业主总人数20%以上可申请召开
在网络问政平台，不少网友反映新小区召开首届业主大会、成立业主委员会困难重重。本次条例强化了对业主自治的支持与监督，解决了首届业主大会召开难和业主委员会成立难的问题。
条例首场立法论证会在九龙坡区金科绿韵康城小区召开 华龙网-新重庆客户端记者 张勇 摄
条例规定，一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，业主就可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。
对于不称职的业委会成员，只要有百分之二十以上业主联名，即可要求罢免。
《条例》意见6：开民宿需征得相关业主同意
民宿作为互联网时代的新兴产物，也进入了越来越多的小区，也引来了不少业主的投诉。
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条例规定，利用小区住宅开展民宿等住宿服务的，应当经有利害关系的业主同意，并具备消防、安全、卫生等必要的条件，遵守国家和重庆市相关管理规定，依法向市场监管、文化旅游、公安、商务等部门办理相关手续，并同时告知物业服务企业。
《条例》意见7：车位只售不租、擅设临时摊点等将被罚款
条例还对物业公司有了更严格的约束，对于违反规定的，将处以罚款。问政平台接到过多起反映小区车库只售不租，变相强迫业主购买车库的投诉。
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此次的条例明确禁止了这种行为，物业公司对业主要求承租的车库只售不租的，责令限期改正；逾期未改正的，会被处五万元以上二十五万元以下罚款。
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对于小区内经常出现的游摊小贩，条例也明确了责任：擅自利用物业共有部位、共有设施设备进行广告宣传和经营等活动的，擅自设置或者允许他人设置临时摊点的，责令限期改正，给予警告，并处五万元以上二十万元以下罚款。
广大网友在小区物业管理方面还有什么疑问、咨询或好的建议，欢迎上重庆网络问政平台发表您的问题建议。
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